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주택시장 정상화 위해 규제 풀었다!
15억 원 초과 주택도 담보대출 가능

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침체된 주택시장을 회복하기 위해 정부가 대출·세금· 주택 처분기한 등의 규제를 풀었다. 15억 원 초과 주택의 담보대출이 가능해졌고 청약 당첨자들은 분양가 12억 원을 넘지 않으면 중도금 대출을 받을 수 있다. 지금까지는 시가가 15억 원이 넘으면 생활안정자금 대출을 제외한 주택담보대출을 받을 수 없었고, 중도금 대출도 분양가 9억 원까지만 가능했다. 부동산 전문가들은 무주택 실수요자나 갈아타기를 하려는 1주택자를 중심으로 대책이 마련됐다는 점, 미분양 물량이 늘고 있는 일부 지역 외의 경우 다주택자의 진입을 일정 부분 허용할 수 있도록 규제지역에서 완화됐다는 점이 긍정적으로 평가되고 있다.

연지연(조선비즈 부동산부 팀장)

서울·경기 일부 빼고 비규제지역으로, 지방 부동산 숨통
이번 규제 완화 정책의 대전제는 ‘일부 지역을 제외한 지방 부동산은 살린다’였다. 서울과 경기도 과천·성남·광명·하남에 주택을 두 채 이상 가진 사람을 위한 규제 완화는 없었지만 집값 하락이 과하고 미분양 주택이 쌓이고 있는 다른 지역에 대해서는 조정지역 해제 카드를 꺼내들었다.
비(非)규제지역이 되면 주택 거래와 보유 때 적용되는 세금, 대출 등의 규제가 일시에 풀린다. 조정대상지역에서 해제되면 LTV(주택담보대출비율) 규제가 집값의 50%에서 70%로 완화된다. 다주택자는 조정대상지역에서 담보대출이 불가능하지만, 비규제지역에서는 집값의 60%까지 빌릴 수 있다. 다주택자 취득세도 중과세율(8~12%)이 아닌 일반세율(1~3%)을 적용받고, 양도세 최고세율은 75%에서 45%로 낮아진다. 2주택자까지는 종부세율도 최고 6%에서 3.2%로 낮아진다. 이에 따라 수도권과 지방 부동산에 다주택자가 접근할 수 있는 길을 열어뒀다. 부동산 전문가들은 건설사나 시행사들이 미분양 물량을 해소하고 미분양에 따른 자금 부담을 해소할 수 있는 정도의 효과가 있다고 설명했다.

15억 원 초과 주택에도 대출, 갈아타기 수요에 시동
갚을 수 있는 한도 안에서 고가 아파트 보유자에 대한 대출 규제도 완화했다. 15억 원 초과 아파트에 대한 대출 규제는 과도한 재산 행사권 제약이라는 생각에 따른 것이다.
이렇게 되면 집값이 15억 원을 넘었다는 이유로 LTV나 총부채원리금상환비율(DSR) 여력이 있는데도 자금을 융통하지 못한 이들의 숨통이 트일 수 있다. 울며 겨자 먹기로 급급매로 집을 팔지 않고 버틸 수 있도록 여력을 만들어준 것이다. 수요 측면에서는 1~2억 원이 모자라 더 큰 면적의 주택이나 학군지로 이사할 수 없었던 이들에게 도움을 줄 수 있다.
주택담보대출 규제 완화와 발맞춰 생활안정·임차보증금 반환 목적의 주택담보대출 규제도 완화했다. 생활안정자금 목적 주담대에 적용돼왔던 별도의 대출 한도(2억 원)는 폐지하고, 기존의 LTV나 총부채상환비율(DTI) 틀 내에서 관리하기로 했다. 또 5억 원 초과 아파트에 대한 임차보증금 반환 목적의 주담대도 허용하기로 했다. 이는 고가 전세를 끼고 집을 매수한 이들에게 숨통을 트여주기 위한 조치다.

무주택 실수요자에겐 대출 핀셋 완화, 내 집 마련 돕는다
실수요자를 배려하여 무주택자에 대한 LTV 규제는 50%로 일원화하고, 규제지역 내 서민·실수요자의 경우 LTV 우대 대출 한도를 6억 원까지 늘리기로 했다. 현재는 무주택자 등에 LTV를 최대 20%포인트 추가 완화하면서도 총액 한도를 4억 원으로 설정해왔다. 부동산 전문가들은 최근 집값 하락폭이 컸던 서울의 노원·도봉·강북 등 청년 무주택자들이 접근 가능한 주택을 매수하는 데 도움을 줄 수 있는 정책으로 풀이했다. 주거 사다리를 복원한다는 의미도 있다.
무주택자들이 가장 안정적으로 내 집을 마련하는 길인 청약제도에 묶여있던 규제도 완화했다. 분양가가 12억 원을 넘지 않으면 중도금 대출도 받을 수 있도록 했다. 지금까진 분양가가 9억 원이 넘으면 중도금 대출을 받을 수 없었다. 현금부자만 분양을 받을 수 있다는 비판은 사라질 수 있는 대목이다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “요즘 같은 시장 침체기엔 규제로 투자 수요를 제한할 필요가 없기 때문에 구매자 부담을 낮춰 거래를 늘리려는 의지로 해석된다”고 말했다.

거래 활성화 쉽지 않아, 서울도 규제 풀었어야
부동산 전문가들은 이번 정부 발표가 과도한 규제를 되돌리는 측면에서 긍정적이지만, 극심한 ‘거래 절벽’을 단기간에 해소하기는 어려울 것으로 보고 있다. 규제지역 해제로 대출·세금 같은 주택 구매를 어렵게 하는 ‘허들’이 없어지긴 했지만, 적극적으로 주택 매수에 나설 만큼 혜택을 주는 것은 아니기 때문이다. 최근 집값이 많이 내렸어도 여전히 부담스러운 수준이고, 금리 때문에 대출을 적극적으로 활용하기 어려운 것도 여전하다.
박원갑 KB국민은행 수석부동산전문위원은 “금리인상 랠리가 마무리되기 전까지 거래 회복이 쉽지 않다”면서, “서울도 최근 들어 낙폭이 큰 노원·도봉·강북 등 강북권 일부 지역을 규제지역에서 해제하는 것이 필요하다”고 했다. 최근 KB국민은행 리브온에 따르면, 올해 1~10월 노원구와 도봉구의 집값은 각각 2.13%, 2.66% 하락해 전국 평균(-0.22%) 하락폭의 10배에 달했다.
함영진 빅데이터랩장도 “규제지역을 해제한다고 단기 거래 증가나 다주택자의 주택 추가 구입을 기대하기는 어렵다”면서, “수도권 일대의 폭넓은 규제지역 해제 외에도 세금 중과를 정상화하고, 토지거래허가구역 등 과도한 거래규제도 완화하는 등 집값 상승기에 집값 조절 수단으로 활용한 정책들의 빠른 궤도 수정이 필요하다”고 했다.

LTV·주택담보대출 완화 주요 내용