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투기과열지구·조정대상지역 해제
부동산 시장에 어떤 변화 가져올까?

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서울과 경기, 세종 등 일부 지역을 제외한 대다수 지방의 부동산 규제가 해제됐다. 부동산 비조정지역으로 바뀌면서 대출이 완화되고 세금 부담이 줄어들게 된 것이다. 이는 대구와 포항 등 지방 부동산 시장을 중심으로 미분양 물량이 쌓이기 시작하고 거래가 이뤄지지 않는 ‘거래절벽’ 현상이 심화된 데 따른 것이다. 부동산 전문가들은 지방 부동산 시장이 고사 단계에 접어들지 않게 하겠다는 정부의 의지로 해석했지만 이에 따라 지방 부동산 시장이 다시 과열 양상으로 접어들진 않을 것으로 봤다. 금리가 워낙 급격하게 올랐기 때문이다.

연지연(조선비즈 부동산부 팀장)

지방 부동산 시장, 고사는 막겠다
국토교통부는 지난 9월 21일 ‘2022년 제3차 주거정책심의위원회’를 열고 세종시와 인천 서·남동·연수구 지역을 투기과열지구에서 모두 해제한다고 밝혔다. 부산 해운대와 대구 수성구, 대전 유성구 등 지방권의 조정대상지역 규제도 풀렸다. 세종을 제외한 지방 조정대상지역은 모두 해제됐고, 일부 수도권 외곽지역도 조정대상지역에서 제외되며 부동산 규제가 완화됐다.
이로써 전국 규제지역은 투기과열지구 43곳에서 39곳으로, 조정대상지역이 101곳에서 60곳으로 줄었다. 경기도에서는 안성, 평택, 양주, 파주, 동두천시가 해제됐고 부산에서는 해운대·수영·동래·남·연제구, 서·동·영도·부산진·금정·북·강서·사상·사하구가 해제됐다. 대구에서는 수성구, 광주에서는 동·서·남·북·광산구, 대전에서는 동·중·서·유성·대덕구, 울산에서는 중·남구, 충북에서는 청주, 충남에서는 천안동남·서북·논산·공주가 해제됐다. 전북에서는 전주 완산·덕진구, 경북에서는 포항 남구, 경남에서는 창원 성산구가 풀렸다.
국토부는 “최근 주택가격 하락폭이 확대되고, 금리 상승 등 하향 안정 요인이 증가했다”면서 “특히 지방의 경우 하락폭 확대, 미분양 증가 등을 감안해 선제적인 규제지역 해제 필요성이 있다고 봤다”고 설명했다. 규제가 남은 지역은 서울과 경기 일대다. 국토부는 서울 및 수도권의 규제지역 지정을 당분간 유지할 계획이다. 국토부는 “서울 및 인접 지역은 미분양 주택이 많지 않고, 규제 완화 기대감 등에 따른 시장 불안 가능성이 남아있는 점 등을 감안해 규제지역을 유지하고 시장 상황을 추가 모니터링할 것”이라고 했다.

비조정대상 되니, 대출 쉬워지고 세금 줄고
조정대상지역에서 벗어나면 부동산의 각종 규제로부터 해제된다. 양도세 비과세 요건인 ‘2년 실거주’를 하지 않아도 되고, 분양권 전매 제한 등의 규제도 풀린다. 대출규제도 완화된다. 다주택자도 주택담보대출비율(LTV) 60%까지 대출을 받을 수 있고 15억 원 초과일 경우에도 대출이 가능하다. 하지만 총부채원리금상환비율(DSR)은 그대로다. 1금융권에서 1억 초과 대출을 받을 때 40%, 2금융권에서 50% 제한을 받는다.
가장 큰 변화는 세금이다. 비조정대상지역의 주택을 구입해 2주택자가 된다고 하더라도 중과세율이 적용되지 않는다. 비조정대상지역의 추가 취득에 대한 중과세율은 총 3채가 되는 경우 8.4%(국민주택규모 초과 9%) 또는 총 4채 이상이 되는 경우 12.4%(국민주택규모 초과 13.4%)다.
보유세도 낮아진다. 조정대상지역 2채를 소유하거나 또는 전국 3채를 소유한 경우에 1.2~6%의 높은 세율을 적용받지만 조정대상지역이 아니면 0.6~3.0%의 낮은 세율을 적용받는다. 다만 종합부동산세는 기산일이 6월 1일이기 때문에 2023년부터 낮은 세율을 적용받을 예정이다.

조정지역 해제로 훈풍 불려면 금리 안정화부터
일부 지방 부동산 시장에선 조정지역 해제에 따라 거래가 살아나고 있다. 대표적인 곳이 부산이다. 지난 12일 진행된 부산 ‘양정자이더샵 SK VIEW’의 경쟁률은 평균 58.8대 1을 기록했다. 비조정지역으로 분류되면서 유주택자도 청약에 나설 수 있게 된 점이 흥행의 원인으로 꼽혔다. 부산 인근의 S공인중개업소 관계자는 “1주택자가 새 집으로 갈아타기 하려는 수요가 몰렸고, 청약통장 가입 후 6개월만 지나도 청약 기회가 있다는 점 때문에 청약 경쟁률이 나온 것으로 보인다”고 했다.
다만 지방 부동산 시장 전체로 확대해보면 조정지역 해제에 따른 훈풍은 없다고 봐도 무방할 정도다. 한국부동산원에 따르면 10월 둘째 주(10일 기준) 전국 집값은 전주 대비 0.20% 하락한 것으로 나타났다. 시·도별로는 세종(-0.45%), 인천(-0.38%), 대전(-0.31%), 경기(-0.30%), 대구(-0.26%), 서울(-0.22%), 울산(-0.21%), 부산(-0.20%), 광주(-0.16%) 등이 전부 하락세를 보였다.
부동산 전문가들은 금리가 안정세를 보여야 조정지역 해제에 따른 온기가 돌 것으로 보고 있다. 지난해 8월부터 한국은행은 여덟 차례 기준금리를 인상했다. 박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 “부동산 시장에서 가장 첨예한 변수는 현재 금리 인상”이라면서 “매수자들이 상당히 위축된 상황이어서 규제가 소폭 완화됐다고 해서 단기간에 끝날 게 아니라고 본다”고 했다. 김규정 한국투자증권 자산승계연구소장은 “이번 해제 이후에 매수세의 변화가 바로 포착되지는 않을 것”이라면서, “금리인상과 같은 하락을 유발하는 불확실성 요소들이 해소되고 난 이후에 저점 매수가 시작될 것으로 본다”고 했다.