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새 정부의 부동산 정책,
부동산 시장에 어떤 영향 줄까!

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새 정부의 부동산 정책이 속속 발표되고 있다. 지난 6월 21일 전월세 안정화를 위해 발표된 ‘상생 임대인 제도’가 대표적이다. 상생 임대인 제도는 임대인이 자발적으로 전셋값을 5% 이내로 올리면 양도소득세 비과세 혜택을 받기 위한 2년 실거주 요건을 면제해주겠다는 제도다. 그동안 임대인은 양도소득세 비과세 혜택을 받기 위해 세입자를 내보내고 실거주하거나, 주소 전입신고만 해두고 공실로 두는 경우가 많았다. 이 때문에 주택공급 부족기에 전세 매물이 줄면서 전셋값이 급등하는 부작용이 있었다. 정부가 내놓은 상생 임대인 제도는 임대차 3법 도입 2년과 맞물려 임차인의 부담이 급등할 것을 우려해 만든 한시적 제도로, 2024년 말까지만 유효하다. 계약갱신권까지 전부 사용해 새로 계약해야 하는 임차인이 단기간에 오른 전셋값을 감당하기엔 부담이 있을 것으로 예상됐기 때문이다. 이 법은 부동산 시장에 어떤 영향을 줄 수 있을까.

연지연(조선비즈 부동산부 팀장)

투자용 부동산, 정리기회 준다
부동산 업계에서는 시장으로 일부 주택매물이 2년 뒤부터 나올 계기가 만들어졌다고 봤다. 상생 임대인 제도를 가장 반길 이들은 거주지나 직장과 멀리 떨어진 곳에 주택을 구입한 이들이다. 지방에 거주하면서 서울이나 강남 3구(서초·강남· 송파) 등에 주택을 마련해 놓은 사람들이 대표적이다. 이들 중 일부는 집값 상승에 따라 차익을 보고 매도하고 싶었지만 거주요건 2년을 채우지 않아 매도 기회가 없었다. 하지만 상생임대인 제도가 도입되면서 이들이 비과세를 보고 매도에 나설 기회가 생겼다.
잠실 엘스를 보유하고 경북 상주에서 병원을 운영하고 있는 A씨(70)는 이번 기회를 활용해 2년 뒤 주택을 매도할 계획을 세웠다. A씨는 “서울에 10년 넘게 보유 중인 주택인데도 공제를 받을 수 없어 매도할 수 없었는데, 이번에 세입자의 계약금을 5%만 올려 계약하고 2년 뒤 매도할 수 있다니 속이 뚫리는 기분”이라고 했다.
박합수 건국대학교 부동산대학원 겸임교수는 “강남 3구의 아파트는 증여·상속에 대한 의지가 강한 것이 보통이지만 노령 은퇴자의 경우엔 정리해야 할 필요도 있다”면서, “일부 매물은 이번 기회를 통해 퇴로를 마련할 것으로 보인다”고 했다.

전세매물 늘리기 위해 총력
정부는 이번에 전세매물 확보에 총력을 다했다. 규제지역 내 신규 주택 구입자가 주택담보대출을 받을 때 기존 주택 처분 기한을 6개월에서 2년으로 늘려주기로 했다. 여기에 신규 주택 전입 의무도 폐지하기로 했다. 분양가상한제 대상 아파트의 최대 5년 실거주는 ‘최초 입주 가능일 즉시’ 조항을 없애고 해당 주택 양도, 상속, 증여 이전까지만 실거주 기간을 채우도록 바꾼 것이다. 시가 9억 원 초과 고가주택 보유자도 이미 전세 대출을 받았다면 퇴거 때까지 전세대출보증 연장을 허용한다.
이렇게 되면 신축 대단지 아파트에서 전세 물건이 나오면서 임차인의 선택지가 많아지는 효과를 준다. 통상 입주시기에는 임차 물량이 한꺼번에 나오기 때문에 전세가격이 낮아지는 경우가 많다. 경기도 과천시가 대표적이다. 과천시는 2020년 8월부터 순차로 대단지 신축 아파트가 입주하면서 지난 몇 년 새 전셋값이 상대적으로 오르지 않았다.
함영진 직방 빅터이터랩장은 “여소야대 속 시행령 개정을 통해 움직일 수 있는 가용 정책카드를 총동원해 기민하게 대책을 준비한 건 긍정적”이라면서, “시장에 단기 임대차 물량을 확대시키는 데 일조할 전망”이라고 했다.

세입자 부담 줄이기 위한 조치
임차인 부담을 줄이기 위한 조치도 나왔다. 정부는 오는 8월 부터 버팀목 전세대출의 보증금을 3억 원에서 4억5,000만 원으로 늘린다(수도권 기준). 대출 한도도 1억2,000만 원에서 1억8,000만 원으로 확대하기로 했다. 다만 이는 기준금리 상승에 따라 임차인들에게 큰 효과를 주지 못할 것으로 전망된다. 지난 7월 13일 한국은행이 사상 최초로 빅스텝(기준금리 한 번에 0.5%포인트 인상)에 나서면서 전세대출 금리 상단은 6%대를 넘어설 것으로 전망된다.
한국주택금융공사에 따르면 지난 7월 4~10일 기준 KB국민· 신한·하나·우리 등 4대 시중은행의 전세대출 금리는 연 3.58~ 4.14%로 집계됐다. 지난해 말 연 4.799%였던 전세대출 금리 상단은 지난 4월 연 5%를 넘은 데 이어 6%대 진입을 앞두고 있다. 이번 금리인상으로 지표금리인 코픽스(COFIX: 자금조달비용지수)와 금융채 금리가 오르면 전세대출 이자는 더 오를 수밖에 없다.
반면 월세액 공제율 확대는 임차인의 부담을 줄여주는 요인이다. 무주택 가구주에 대한 월세 세액공제율은 총급여 7,000만 원 이하는 10%에서 12%로, 5,500만 원 이하는 12%에서 15%로 높아진다. 전·월세보증금 대출 원리금 상환액 소득공제 한도도 연 300만 원에서 400만 원으로 늘어난다. 박원갑 KB국민은행 수석 부동산 전문위원은 “일반적으로 급여의 소득세율이 낮을수록 전세대출 이자 납입분에 대해 연말 소득공제를 받는 것보다 월세로 지출하고 세액공제를 받는 게 유리하다”고 했다.

달라지는 부동산 정책